【不動産賃貸】貸室・設備等の不具合による賃料減額の考え方

こんにちは！

柊不動産の一戸です！

 

青森県の冬に多くなる「水道凍結」問題。

アパートに入居している人も、一軒家に住んでいる人も割と経験したことがあるのでないでしょうか？

今回のテーマ「貸室・設備等の不具合による賃料減額の考え方」について解説していきます。

 

水道凍結を例に出して記事を書いていきますね。

例年、青森県はシーズンで一度は「大寒波」と呼ばれる災害に見舞われます。

そういったときに、賃貸アパートで「水道凍結が発生」したと大騒ぎになる事もしばしば。

水道凍結は原則的に「賃借人の過失責任」になる事が多いですが、「大寒波」などの自然災害レベルになると、「賃借人の責めに帰すことが出来ない」と判断される場合があります。

民法改正後は、より賃借人を守る要件が拡大しました。

 

「賃借人の責めに帰すことが出来ない」と判断された場合、賃貸人と賃借人はどのような要望をし合うことが出来るのか？

◆賃貸人の場合

・賃借人に対して、過失の有無の調査要求が可能

・過失があると客観的に判断された場合にのみ、賃借人に修繕修補の話をすることが可能

 

◆賃借人の場合

・賃借人の責めに帰すことが出来ないと思われる客観的事実がある場合、貸主に対して、修繕修補の話をすることが可能

・同一条件にて、「賃料の減額請求及びその他関連費用の請求」も可能

 

こういった関係性になる。

注目すべきは賃借人の「賃料の減額請求及びその他関連費用の請求」←この部分である。

●賃料の減額請求とは　…　

　上記の例で言えば「水道が通常使用できない期間があった」ということになります

　こういった「通常使用が出来ない期間がある」場合、民法上、賃料はその使用及び収益をすることが出来なくなった部分の割合に応じて減額される。

　ということになっている。

　賃借人としては水道が使えない＝キッチン・お風呂・トイレを使えない状態になるため、復旧まで生活に大きな支障が出ます。

　その支障の程度に応じて、一部賃料の減額を賃貸人に請求できる。というものです。

●その他の関連費用の請求

　水道が使えない場合、少なく考えても「キッチン・お風呂・トイレを使えない状態」となります。

　重要なのは「飲用水」「生活水」の２項目に影響が出るということですね。

　復旧するまでの間、飲み水も確保できなくなるので、ミネラルウォーター等の支給もしくはその代金を賃貸人に請求できる場合があります。

　復旧するまでの間、生活水としてトイレに使う水の確保を要するため、それ用の水と銭湯に行くための費用などを賃貸人に請求できる場合があります。

 

賃借人の生活が、民法上かなり手厚く守られているのが分かりますね。

賃貸人は「今までこういうケースは無かった」という人も多いと思います。

ですが、民法改正によって法令が変わった今、「今までは良かったのに」のパターンは通用しなくなってしまいます。

賃貸人としても、十二分に留意し準備しておく必要がありますね。

 

賃借人も守られている権利を理解し、損をしない様にしましょう。

当然「日々の管理が徹底されていることを前提に」にはなります。

「水抜きしていないから凍結した」は賃借人の負担です。

「水抜きをしていたが、寒波による被害で凍結した」であれば、賃借人の全額負担は考えづらいため、上記のような権利が発生することがあります。

 

賃料減額も今後は多く見受けられるかもしれませんね。

ちなみに、一応目安があるようなので、参考までに

 

・電気が使えない　→　賃料減額割合　40％　　　免責日数　２日

・ガスが使えない　→　賃料減額割合　10％　　　免責日数　３日

・水道が使えない　→　賃料減額割合　30％　　　免責日数　２日

 

あくまで参考程度にどうぞ。

では！

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