【不動産売却】相続した不動産を売却しようと思っている人へ

こんにちは！

柊不動産の一戸です！

 

今回のテーマ「相続した不動産を売却しようと思っている人へ」について解説していきます！

 

まず、不動産を相続して売却する人に考えられる懸念事項の項目でしょう。

①売却が完了したときに得られる収入額

②売却が完了するまでの時期

③売却が完了したときに生じる、税金や経費関係の支出額

④不動産を維持管理するために必要コスト全般

以上が挙げられるでしょう。

 

①について

　まず不動産を売却したときに得られる収入を、不動産譲渡所得と言います。

　次に不動産の販売価格は、どのように決めるのか。という話ですが、それには以下の課題を一つずつクリアリングする必要があります。

　(1)住宅ローン残債はあるか

　(2)親族間で、譲渡所得に関する分配協議が決まっているか

　(3)不動産査定上、どれほどの評価額が付き、取引相場としてどれほどの査定になるか

　(4)その他の債務(借金等を含む)がどの程度存在しているか

　(5)抵当権や担保、差押等の、自己が所有する所有権以外の権利が登記されている

　大きい括りとしては上記の項目が一般的と思います。

　上記課題を全てクリアリングしてから、販売価格を設定する。のが通常の売却フローになります。

 

②について

　◆とにかく「早く」を優先して売却したい場合の対策は以下の通りです。

　(1)売却価格を取引相場より下げて販売する

　(2)不動産会社等に「買取」をしてもらう

　この２項目が一番現実的です。

　◆次に、安定した「手取り金額」を担保して売却したい場合は、一つだけ注意したら大丈夫です。

　(1)売却前に資金計画を作り込み、それに則った販売計画を作成し、売却を行う

　これだけです。

　シンプルですが、「資金計画」と「販売計画」の検討は綿密に行っていれば、「売れ残る」という懸念も最小限に出来ます。

　◆最後に、「早く、高く」売却したい場合の検討事項は以下の通りです。

　(1)販売価格を決め切って、数多くの不動産会社を訪問する

　(2)「買取」を行っている不動産会社等に「この価格で買い取り出来ますか？」と交渉する

　(3)売却検討している不動産の、周辺及び隣地の方が「この価格で不動産を買いませんか？」と営業する

　これらが現実的な動き方だと考えます。

　かなり「足」を使った、古典的な手法になりますが、一番効果が見込めます。

　私も良くやっていました。というか今でもたまにやります。

　青森県内だと、割と効果的だと思います。

 

③について

　税金についてですが、譲渡所得には税金が課税されます。※過去ブログにも書いています※

　一部、特例で控除を受けられる場合がありますので、そちらを活用できる対象の方は、そちらを活用出来れば、税金面はかなり抑えられるでしょう。

　ただし、所得税は普通に掛かりますから、そこは注意してくださいね。

　その他の経費コストとして考えられる経費項目は以下をご参照下さい。

　(1)仲介手数料　→　不動産会社へ払う費用

　(2)変更登記費用　→　司法書士へ払う費用　※住所・氏名変更や、抵当権等のその他の権利の抹消など※

　(3)家屋調査費用　→　家屋調査士へ払う費用　※増減築登記や地積測量図作成、境界杭復元など※

　(4)建物状況調査費用　→　不動産会社や検査会社へ払う費用　※戸建てのみ。任意※

　(5)シロアリ検査・駆除費用　→　依頼した専門業者へ

　(6)設備不良の修繕費費用　→　依頼した専門業者へ

　(7)躯体や腐食等の修繕費用　→　依頼した専門業者へ

　(8)繰り上げ返済した場合の銀行諸経費　→　金融機関へ　※手数料など※

　以上が一般的な項目です。

　人によってはこれ以外の項目があるでしょうし、逆に上記項目に一つも該当しない人もいると思いますので、参考としていただければと思います。

 

④について

　不動産を維持管理するために必要コストとして考えられる項目は以下をご参照ください。

　(1)固定資産税

　(2)草刈りや庭木のメンテナンス費用

　(3)建物内部及び外部のメンテナンス費用

　(4)火災保険料

　(5)町会費や組合費用など

　(6)管理会社へ管理を委託する場合の管理委託料

　(7)所有者自身が管理する場合の、物件管理や周辺環境に関わる時間コスト

　以上が一般的な項目です。

　

いかがでしたか？

相続した不動産を売却しようと考えている人は、上記の内容をある程度知識の一部に抑えておいていただければ、いざ売却しようと行動したときにかなり円滑に進められると思います。

 

不動産売却で最も大事なのは「目的」や「着地点」の設定です。

なんのために、

どうしてこの金額で売るのか、

いつまでに売らないといけないのか、

売れるまでの間はどのように管理するか、

支出面を抑えるためには何をしないといけないのか、

などなど、、、、

売主が脱線しがちな「本来の目的」を見失わない様に不動産売却を行いましょう！

 

次回は、「相続した不動産を売却するとき、優先しないといけないけど意外と忘れちゃって結果的に損をしてしまった」をテーマにしようかな。。

さすがに長く書き過ぎましたね笑

 

では！

 

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